Скрытая комиссия риелторов. "Скрытая комиссия": как риэлторы могут обманывать вас - Компания Л1 — ЖЖ Такая технология обмана клиента скрытая комиссия

Что скрывают риэлторы?

Логика взаимодействия риэлторов с участниками рынка недвижимости всем понятна. Специалисты в сфере недвижимости предлагают услуги, за которые получают деньги. Однако остановимся на некоторых способах дополнительного или неофициального заработка, которым не гнушаются отдельные представители профессии. Один из самых распространённых - скрытая комиссия.

Основных механизмов скрытой риэлторской комиссии на рынке недвижимости два. В обоих случаях «потерпевшей» стороной становится покупатель недвижимости, который, не ведая, платит за квартиру больше, чем она стоит. Продавец же либо полностью вовлечён в авантюру, либо просто догадывается о действиях риэлтора со стороны покупателя, но, как правило, ничего не предпринимает, поскольку прежде всего заинтересован в продаже и получении прибыли.
Первая схема получения скрытой комиссии в общем виде выглядит так: риэлтор, показывая покупателю квартиру, к уже установленной продавцом цене добавляет свою комиссию сверху. Тем самым общая стоимость предложения увеличивается на сумму, которую такой специалист предназначит себе в качестве вознаграждения. Так, представитель одного из самарских агентств недвижимости рассказал нам, что в ходе одной из сделок встречался со скрытой комиссией в размере 200 тысяч рублей. Именно на эту сумму увеличил стоимость обычной 2-комнатной «хрущёвки» один частный риэлтор. «Единственное мерило здесь - это этика и совесть специалиста по недвижимости, - рассказывает наш собеседник. - В среднем, скрытая комиссия риэлтора, назначаемая таким образом, может составлять 30-50 тысяч рублей, но есть и участники рынка, устанавливающие более щедрые гонорары».

При этом весь механизм такой продажи со скрытой комиссией изначально рассчитан на недальновидного покупателя жилья. Проверить, не накручена ли цена и не прячется ли в ней комиссия вашего агента, несложно. Покупателю стоит поискать предлагаемые ему риэлтором варианты в открытых источниках: если удастся обнаружить эту же квартиру по более низкой цене, следует сразу сообщить об этом своему агенту.

Второй механизм скрытой риэлторской комиссии работает иначе. Предположим, потенциальный покупатель со своим риэлтором смотрит квартиру по цене 2 млн рублей. По этой же цене её продаёт собственник - здесь обмана и накрутки нет. Покупателю нравится квартира, и он выражает готовность её купить. Риэлтор покупателя обещает поговорить с собственником насчет торга. Договаривается: сообщает, что его клиент готов купить жильё по цене 1,95 млн рублей - торг в размере 50 тысяч. Собственник соглашается, особенно в нынешних условиях рынка и при условии, что покупатель готов к сделке. А дальше агент по недвижимости сообщает, что для его клиента официально озвученная стоимость составит 1,98 млн рублей. Так риэлтор зарабатывает 30 тысяч рублей на скрытой комиссии. «Такую схему нам предложил риэлтор нашего покупателя, когда мы продавали 1-комнатную квартиру на ул. Челюскинцев, - рассказывает житель Самары Иван Николаенко. - Получилось, что 30 тысяч мы фактически заплатили стороннему риэлтору за то, что он привёл покупателя. Покупатель же думал, что мы уступили ему 20 тысяч рублей от изначально заявленной цены, хотя на самом деле скидка составила 50 тысяч. Честно, было немного обидно за обман, потому что могли бы просто «сбросить» эти 20 тысяч и человек был готов купить. В итоге же пришлось его агенту доплачивать».

Проверить честность риэлтора в этом случае уже сложнее. Ведь если человек доверяет агенту вести переговоры, то и финальный результат торга он узнает только со слов специалиста. И либо верит ему на слово, либо нет. Вариант, что продавец, зная об этой нехитрой махинации, на сделке «пожалеет» покупателя и сообщит, что торг на самом деле был больше, маловероятен. Главное для продавца - реализовать своё жильё, чтобы решить собственный квартирный вопрос. Часто здесь не до милосердия к незнакомцам. Что же делать покупателю, чтобы избежать скрытой риэлторской комиссии по этой схеме? Возможно, торговаться самому, но тогда в принципе встаёт вопрос о целесообразности обращаться к риэлтору при покупке квартиры.

На этом вариации скрытых агентских вознаграждений не заканчиваются. Например, риэлтор покупателя может предложить продающей стороне «поспособствовать» выбору своего клиента. Иными словами, повлиять на его выбор, настойчиво порекомендовав конкретный вариант. С какими-то покупателями такой психологический прессинг срабатывает - агент же зарабатывает вознаграждение от продавца квартиры. В более цивилизованном варианте обе консультирующие стороны просто делят комиссию, но, конечно, на это соглашаются далеко не все.

Бесплатный сыр на рынке недвижимости

Все эти способы относительно честного заработка на покупателях недвижимости практикуют и частные риэлторы, и представители агентств недвижимости. Самому клиенту, который обратится к ним за помощью в выборе и покупке квартиры, такие специалисты, конечно, не скажут о принципах своей работы. Но смогут предложить услугу по заманчивой цене или вовсе бесплатно. Однако понятно, что бесплатным такой подбор жилья будет лишь на словах, а по факту вполне вероятно, что комиссия агента окажется скрытой, спрятанной в увеличившуюся стоимость жилья.
Сама по себе бесплатная услуга в любой сфере выглядит абсурдно, если только не является частью маркетинговой стратегии и не входит в пакет других услуг, которые уже оплачиваются в полном объёме. Соответственно, если специалист по недвижимости обещает помочь вам бесплатно, имейте в виду: соблазн заработать на вас, противоположной стороне сделки или сразу на всех будет очень велик.

Цивилизованная альтернатива такой «бесплатной» услуге выглядит вполне понятно: в форме имеющего юридическую силу договора, где прописаны права и обязанности обеих сторон, а также размер вознаграждения, которое получит агент за выполненную задачу.

Цены ползут вниз

В современных рыночных реалиях самым заметным становится объект недвижимости по минимальной цене. Часто в открытых источниках можно встретить несколько объявлений о продаже одной и той же квартиры, отличающиеся ценами. Разница в стоимости, как правило, укладывается в диапазон от 10 до 100 тысяч рублей и зависит от площади объекта, его качественных характеристик и цены.

Сразу стоит оговориться, что это могут быть вовсе не ценовые «игры», в которых любят упрекать риэлторов. Речь идёт о ситуации, когда сразу несколько агентов размещают одну и ту же квартиру, немного корректируя цену.

Если один и тот же объект недвижимости экспонируется несколько раз по разным ценам, это могут быть всего-навсего издержки обновления информации или особенности ценообразования риэлторских услуг. Например, собственник мог снизить цену, а его агенты ещё не успели откорректировать свои предложения. Так и соседствуют рядом предложение от собственника по самой низкой цене и несколько предложений от агентств недвижимости с уже прибавленной к этой сумме комиссией (размеры её тоже различаются). Опустим сейчас, насколько целесообразной и эффективной может быть такая продажа.

Логика действий потенциального покупателя, как правило, бывает простой: связаться с автором самого дешёвого предложения. Если это сам собственник или агент, продающий квартиру за меньшее вознаграждение, - тем лучше для покупателя. Однако этот же ход может быть ещё одной уловкой, о которой сам продавец пока даже не догадывается. «Мы продавали 1-комнатную квартиру, доставшуюся моей жене в наследство, - рассказывает самарец Илья Овчинников. - Заключили договор с агентством недвижимости, они выставили нашу квартиру в продажу по цене 2,2 млн рублей. Были звонки, несколько просмотров. Спустя пару недель позвонил человек, сказавший, что его клиент хочет нашу квартиру посмотреть. На просмотре им все понравилось, а потом покупатель вышел, а его риэлтор остался. И сообщил нам, что нашу квартиру его клиент готов купить за 2,1 млн рублей - именно по такой цене он предложил ему нашу «однушку». Мы все дружно возразили, что продаём на 100 тысяч дороже, на что он сказал, что мы можем остановить поиски покупателя и решить вопрос сейчас, лишь немного подвинувшись в цене. Мы тогда отказались, ещё пару недель спустя наш риэлтор нашёл нам покупателя по желаемой стоимости».

Таким образом, вполне может получиться, что по самой дешевой цене понравившуюся вам квартиру в объявлении предлагает не сам собственник, а сторонний агент. Более того, владелец жилья может ничего не подозревать. Законны ли такие действия риэлтора? Очевидно, нет, поскольку персональные данные продавца квартиры используются вне его ведома и сознательно искажаются.

Какой риэлтор нужен рынку?

Глобальных вопросов в сфере взаимодействия с риэлторами несколько. Первый - можно ли вообще обойтись без риэлтора? Уверенные в себе скептики утверждают, что можно и при наличии мыслящей головы на плечах рисков будет не больше, чем с поддержкой агента по недвижимости. С другой стороны, зачастую необходимость обратиться за профессиональной помощью бывает вызвана объективными обстоятельствами - нехваткой времени на самостоятельную подготовку и проведение сделки, сложностями в оформлении документов или поиске подходящего объекта, участием в сделке, состоящей из нескольких звеньев.

Впрочем, на этапе выбора риэлтора легче не становится. Единых мерил качества и критериев грамотности специалистов по недвижимости на рынке не существует. А сами потребители риэлторских услуг выбирают на основании самых разных факторов: личных рекомендаций от знакомых, известности компании на рынке, времени существования агентства, местоположения офиса и его внешнего вида, конечно, на основании стоимости услуг и многих других показателей. Являются ли они даже вкупе показателем объективного профессионализма и гарантией успешной сделки? Увы, не всегда.

Между тем потребность в грамотном конструировании самых разных сделок с недвижимостью на рынке точно есть. Как и в любом бизнесе из сферы услуг от риэлтора ждут сервиса и гарантий, а ещё агрегации всех действий, необходимых для решения поставленной задачи. Так, чтобы поставить цель, договориться о сроках и стоимости услуги, а затем получить готовое решение в виде новой квартиры, суммы от продажи или полностью сформированного пакета документов. Именно так может выглядеть цивилизованный рынок риэлторских услуг.

Как вы взаимодействуете с риэлторами?

Александр Инсаров,
житель Самары:

Полгода назад мы продавали семейную «трёшку», чтобы разменять её на две квартиры. Риэлтор покупателя работал со скрытой комиссией - нам потом рассказал наш специалист. Во время задатка по квартире и затем, на самой сделке, риэлтор покупателя очень нервничал, покупатель ничего не знал о его планах заработать на нашей квартире 70 тысяч рублей. Мы узнали об этом факте перед сделкой, на попятную не пошли. Продажа была срочной, квартира не самой простой - другого покупателя мы могли ждать долго. Впечатление осталось, конечно, двоякое: сама квартира неплохая, явных недостатков мы не утаили, но в денежном плане наш покупатель, конечно, потерял.

Алина Уразова,
жительница Самары:

У нас есть свой семейный риэлтор, как семейный стоматолог или фотограф. Её мы знаем уже около десяти лет, за это время с помощью этого специалиста успели продать квартиру родителей и купить им новую, дважды поменять своё жильё и один раз - жильё сестры. У нашего риэлтора Елены частная практика, раньше она работала в одном из самарских агентств. Мы полностью ей доверяем, её комиссия меньше, чем во многих компаниях города, а мы уже постоянные клиенты с соответствующим отношением. Всегда её рекомендую, и меня вовсе не смущает, что она работает на себя - человек все равно надежный и профессиональный.

Кирилл Заварзин,
житель Тольятти:

Год назад мы покупали для дочери квартиру в Самаре. За помощью обращались в крупное городское агентство недвижимости. Личных отзывов не было, поэтому выбирали надёжную компанию с именем. В итоге своим решением остались довольны: наш специалист взял всю бумажную волокиту на себя, полностью скоординировал сделку. Время для встреч и расчётов всегда подбиралось, исходя из нашей занятости. Очень клиентоориентированный подход, ненавязчивый сервис без желания «повесить» как можно больше дополнительных услуг.

Покупка новой квартиры или дома – дело, конечно, хорошее, но хлопотное. Хлопоты эти, с одной стороны, приятные – мечты о том, каким будет твое семейное гнездышко, наконец-то становятся явью. Однако, прежде чем начнется обустройство того самого гнездышка, приходится пережить немало неприятных минут и столкнуться со многими непредвиденными проблемами. Все понятно – покупка жилья априори процедура не из легких. И к этому нужно быть готовым, чтобы не паниковать понапрасну. И главное – нужно быть готовым к тому, что общая сумма расходов в результате окажется на порядок выше стоимости присмотренной квартиры или дома. Какова же в итоге эта самая сверхстоимость? Сколько нужно иметь в загашнике, чтобы сделка не сорвалась?

Прицениваясь к жилью, необходимо учесть весьма длинный список услуг, которые нужно оплатить, прежде чем стать полноценным владельцем квартиры или дома. Если вам крупно повезло и вы сами нашли необходимый вам вариант, то на услугах риэлторского агентства можно немного сэкономить. Но и в этом случае оформление всей сделки купли-продажи все-таки лучше доверить профессионалу. Поэтому полностью исключить услуги риэлтора нецелесообразно – мороки будет куда больше, а затраты на поверку могут оказаться не меньшими.

Для оценки всех дополнительных затрат сверх объявленной стоимости квартиры мы решили обратиться к профессионалам рынка недвижимости и ипотечного кредитования, чтобы получить ответ, что называется, из первых рук.

«Через агентство недвижимости квартиру покупать быстрее, проще, надежней и, как это ни парадоксально звучит, дешевле», – заверяет нас руководитель управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Эксперт пояснил, какие расходы, помимо стоимости самой квартиры, будет нести покупатель при обращении в риэлторское агентство: «Возникают расходы, связанные с возможными дополнительными проверками и дополнительным сбором документов (например, с узакониванием перепланировок – в каждой третьей квартире сделаны перепланировки). Кто за это платит – вопрос открытый: либо продавец, либо покупатель, либо агентство. Дополнительные расходы также возникают при проведении взаиморасчетов по сделке (инкассация, безопасность денежных средств, аренда банковских ячеек или открытие аккредитивов)».

За все эти услуги агентства недвижимости берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. Обращаться к риэлторам или нет – каждый решает сам. Тот ли это случай, когда можно экономить? Во главу угла, наверное, стоит ставить вопрос гарантированной безопасности всей сделки. Агентство подобные гарантии дает и несет ответственность за сделку. В противном случае вся ответственность лежит на покупателе.

Обращение в риэлторское агентство избавляет от необходимости поиска вариантов. С агентством заключается договор на подбор (обычно предлагается 10-15 вариантов), далее эти объекты показываются клиенту. Когда выбор сделан, начинаются переговоры с продавцом квартиры или дома. Затем необходимо грамотно оформить авансовые отношения или договор предоплаты, в котором будет полностью описываться сделка. «Мы должны максимально опустить цену продавца, защищая интересы нашего клиента-покупателя», – говорит Сергей Шлома. – Мы должны оказать содействие в проверке выбранного объекта и в проведении абсолютно безопасных взаиморасчетов между покупателем и продавцом. Также мы обеспечиваем передачу квартиры, ее юридическое и физическое освобождение. Одним словом, клиент становится обладателем нового и безопасного жилья и на 100% избавлен от возможных рисков».

И все-таки нельзя исключить каких-то непредвиденных трат – например, продавец не уплатил пошлину, а ждать, когда он оплатит (если оплатит вообще), уже не хочется. Или же понадобился дополнительно нотариально заверенный документ. Поэтому закладываться на оплату услуг агентства стоит все-таки на максимальный процент от стоимости квартиры – 6%, а то и накинуть еще пару процентов для полного спокойствия.

Если же при покупке квартиры берется ипотечный кредит, то это, конечно же, отдельная история: разброс цен весьма широкий, потому что здесь все зависит от срока и условий, на которых покупатель берет ипотечный кредит. В этом случае жилье может обойтись в полтора, а то и в три раза дороже.

Как рассчитать реальную стоимость ипотечного кредита, включая все комиссии и все расходы при получении кредита? Каковы дополнительные расходы при получении ипотечного кредита? Разобраться в этих вопросах нам помог начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банка» Роман Слободян. Расходы можно разделить на три составляющие:
1. Страхование – в среднем 0,6% от суммы займа.
2. Оценка недвижимости в независимой компании – в среднем 5000 рублей для квартиры и 15 000 рублей для загородной недвижимости.
3. Расходы по проведению сделки – аренда ячеек или открытие аккредитива для расчета между контрагентами (3000 рублей), услуги нотариуса (доверенности, составление ДКП, расписки и прочее – 7000 рублей), оплата госпошлины за регистрацию в регистрационной палате – все в сумме в среднем порядка 10 000 рублей.
Но не все из этих расходов появятся обязательно в каждой конкретной сделке, поясняет эксперт.

Что же касается полной стоимости ипотечного кредита, то мы попросили Романа Слободяна рассчитать ее на примере кредита в «Нордеа Банке». Для примера используются следующие параметры:
Стоимость квартиры – 6,5 млн рублей.
Размер кредита (90% от стоимости) – 5,85 млн рублей.
Срок кредита – 30 лет.
Ставка – первые пять лет фиксированная – 11,5%, начиная с шестого года: MosPrime 6 мес. + 5% (пересчитывается каждый год в установленную дату).

Полная стоимость рассмотренного нами примера кредита (в процентах годовых) на дату предоставления информации составила 12,96%.

В заключение дадим пару советов тем, кто готовится приобрести новое жилье. При выборе валюты для ипотеки определите степень риска, на которую вы готовы пойти при получении кредита. Если брать рубли, то риска зависимости от валютного курса нет. Однако валютные кредиты предлагаются по значительно более выгодным ставкам, чем рублевые. Разница в ставках в «Нордеа Банке», например, достигает 4%. Таким образом, если вы берете небольшой кредит и понимаете, что готовы погасить его достаточно быстро, к примеру, в течение 2-3 лет, продав другую недвижимость, то валютная ипотека может быть выгодна и риски минимизируются за счет короткого срока и наличия актива на продажу, поясняет Роман Слободян.

И еще: многие агентства недвижимости сотрудничают с банками, предоставляющими ипотеку, и соответственно, могут предложить более выгодные условия кредитования. «Мы сотрудничаем в основном с самыми крупными банками, в каждом из которых имеем определенные преференции. Это банки, которые обладают порядка 98% объема рынка. Все наши клиенты, соответственно, получают преференции от каждого банка-партнера. То есть если человек приходит в дружественный нам банк за ипотекой как сторонний человек, у него условия по приобретению кредита хуже, чем у того, кто приходит к нам. На деле, клиент даже может не пользоваться нашими услугами, а просто прийти и обратиться с вопросом по ипотеке, мы ему, конечно, поможем, и, кроме того, клиент на этой операции даже заработает от 0,5 до 1% (например, если кредит берется на 20 лет, то в среднем экономия составит 1 млн руб.)», – добавляет Сергей Шлома из «ИНКОМ-Недвижимости».

Итак, резюмируя наши исследования проблемы дополнительных расходов при покупке жилья, мы пришил к выводу, что до 10% от стоимости жилья иметь все-таки необходимо. Тогда можно быть уверенным, что никакие непредвиденные расходы не страшны. Правда, есть для потенциальных покупателей и хорошая новость. Сергей Шлома нас немного обнадежил. Оказывается, на сегодняшний день ситуация на рынке такова, что покупатель имеет возможность поторговаться, и в результате жилье порой обходится ему четко по заявленной стоимости или даже чуть-чуть дешевле. Так что дерзайте – торгуйтесь! Удачной вам покупки и счастливой жизни в новом доме!

Скрытая комиссия: казнить нельзя помиловать.

О баснословных гонорарах в риэлторском бизнесе ходят легенды. В данной статье речь пойдёт о правомерности получения этих гонораров с помощью скрытия от клиентов части стоимости реализуемых объектов, о так называемых «скрытых комиссиях».
Прежде чем изучать явление как таковое, необходимо его описать и, по возможности, дать ему определение. Что же такое скрытая комиссия? При каких обстоятельствах она возможна? Каким образом она изымается? Кто и как участвует в процессе её получения? Рассмотрим два характерных случая проведения сделки купли-продажи, в которой интересы обеих сторон представляют риэлторы.
В первом примере агентство М покупает квартиру у агентства N. Отношения с клиентами оформлены соответствующими договорами, в которых зафиксировано вознаграждение за оказанные услуги. Цена квартиры согласована с покупателем. При внесении аванса в N, его представители просят накануне сделки довнести им дополнительно деньги и на самой сделке не обсуждать с собственником квартиры цену. Предложение сопровождается намеком, что в случае отказа объект будет продан другому покупателю. Представители M соглашаются. Проходит сделка. Агентство N, помимо оговоренной в договоре с продавцом комиссии, присваивает значительную сумму, о которой их клиент не знает, и которая именуется «скрытой комиссией». Подобные примеры часто встречаются в практике на рынке продавца, когда количество желающих приобрести объект значительно превышает число предложений.
Во втором примере так же, как и в первом, агентство М покупает квартиру у агентства N. Отношения с клиентами оформлены соответствующими договорами, в которых зафиксировано вознаграждение за оказанные услуги. Но окончательная цена объекта с покупателем не согласована. При внесении аванса в N, представитель M просит увеличить стоимость объекта и разницу между реальной и увеличенной ценой вернуть ему после сделки. Предложение сопровождается намеком, что в случае отказа, он убедит покупателя приобрести другой объект. Представители N соглашаются. Проходит сделка. Агентство M, помимо оговоренной в договоре с покупателем комиссии, присваивает значительную сумму, о которой их клиент не знает, и которая также именуется «скрытой комиссией». Подобные примеры часто встречаются в практике на рынке покупателя, когда количество предложений значительно превышает число реальных покупателей.

Скрытая комиссия – денежная сумма, полученная риэлтором как вознаграждение в процессе оказания услуги, не зафиксированная в договоре с клиентом и не согласованная с ним иным способом.

В ходе дискуссии на одном из самых известных интернет-форумов по недвижимости на тему допустимости скрытых комиссий в работе профессионального риэлтора, определились три наиболее распространенные точки зрения:
- скрытая комиссия неприемлема ни при каких обстоятельствах;
- без скрытой комиссии работать вообще нет смысла;
- в определенных ситуациях скрытая комиссия допустима.
При этом практически все участники дискуссии, ратовавшие за недопустимость скрытых комиссий, не отрицали, что им неоднократно приходилось при проведении совместных сделок помогать контрагентам скрыть часть денег от их клиента. Объяснялось это тем, что действовали они исключительно в интересах собственного клиента, который знал о скрытой комиссии, но не отказывался провести сделку. Не касаясь морально-этической стороны подобной аргументации, попробуем провести анализ действий всех участников процесса сокрытия комиссии, исходя исключительно из норм уголовного законодательства. Прежде всего, ответим на вопрос: является ли получение скрытой комиссии преступлением? Для этого проверим наличие всех необходимых признаков состава преступления.
Объектом (основным признаком) в данном случае является частная собственность, а предметом (факультативным признаком) – денежные ценности клиента.
Объективная сторона состоит в причинении имущественного ущерба собственнику путём обмана или злоупотребления доверием в виде сокрытия реальной суммы, полученной от продажи объекта.
Субъективная сторона характеризуется прямым, как правило, заранее обдуманным умыслом и корыстным мотивом.
Субъект – собственно говоря, сам риэлтор соответствующий двум обязательным признакам: вменяемостью и достижением возраста уголовной ответственности. За свою многолетнюю практику общения с коллегами, лица моложе 16 лет мне ни разу не встретились, чего не могу сказать относительно вменяемости. Всякое бывало. Будем считать, что (до прочтения данной статьи) дурачка за скрытой комиссией не пошлют.

Таким образом, на лицо все признаки состава преступления. Теперь попробуем (неофициально) квалифицировать его. Т.к. фактические обстоятельства «дела» нами уже установлены, сосредоточимся на установлении конкретной нормы уголовного закона, которая предусматривает ответственность за данное преступление.
Начнем с более простого второго примера , в котором риэлтор покупателя путем обмана или злоупотребления доверием завладевает имуществом своего клиента. Данное деяние попадает под действие ст. 159 УК РФ «мошенничество», являющееся одной из форм хищения чужого имущества. Риэлтор-мошенник использует особые доверительные отношения, сложившиеся между ним и клиентом, в основе которых лежит гражданско-правовой договор. При отсутствии же доверия, риэлтор-мошенник умышленно искажает действительное положение вещей, сознательно дезинформирует клиента, преднамеренно вводит его в заблуждение относительно цены объекта. В обоих случаях целью действий является побуждение клиента по собственной воле, (фальсифицированной, однако, ложными сведениями или умолчанием об истине), передать значительную сумму мошеннику.
Перейдем к рассмотрению первого примера . В данном случае деяния по получению скрытой комиссии нельзя квалифицировать как мошенничество, т.к. на момент преступного воздействия сумма денег, составляющая скрытую комиссию, ещё не поступила во владение собственника и, следовательно, необходимые признаки хищения отсутствуют. Имеет место «причинение имущественного ущерба собственнику путём обмана или злоупотребления доверием», определенное уголовным законом как преступление, предусмотренное ст. 165 УК РФ. Основное отличие от мошенничества здесь состоит в характере материального ущерба. При хищении (мошенничестве) ущерб выражается в реальном лишении собственника принадлежащих ему ценностей. Имущественный ущерб в рассматриваемом же преступлении составляют убытки в виде недополучения должного, в виде упущенной материальной выгоды, но не реального ущерба, связанного с уменьшением имущества собственника, что всегда происходит при хищениях.

В заключении остановимся на квалифицирующих признаках, присущих обеим статьям и обусловленных размером причиненного ущерба и наличием соучастников. На квалифицирующем признаке, определяемом исходя из размера ущерба, останавливаться не будем. Преступники, получающие скрытую комиссию, настолько уверены в своей безнаказанности, что мало задумываются о том, крупный или особо крупный размер ущерба будет им вменен. А вот тема соучастия весьма актуальна и особенно для тех, кто, прикрываясь интересами своих клиентов, вступает в сговор с преступниками. Начнём в этот раз с рассмотрения первого примера.
В действиях представителя покупателя (риэлтора M), передавшего тайком от собственника приобретаемого объекта сумму денег риэлтору N имеют место признаки пособничества. На лицо содействие совершению преступления путём заранее данного обещания скрыть от потерпевшего факт недополучения При чём важен сам факт обещания, а не реальность его выполнения. Т.е. если на сделке собственник не поинтересовался у контрагента реальной ценой покупки, и тому не пришлось врать, это не исключает пособничества и на квалификацию соучастия не влияет. Почему? Потому что, не имея заранее полученного обещания скрыть преступление, исполнитель агентства N отказался бы (по его же словам не стал бы проводить сделку с этим покупателем) от своего преступного замысла.
Второй пример более сложен и неоднозначен в распределении ролей соучастников. Проанализируем сначала действия представителя покупателя (риэлтора М). На лицо признаки подстрекательства. Подстрекательские действия M (путем убеждения и угрозы отказаться от сделки) совершаются с прямым умыслом и вызывают решимость N совершить преступление. Помимо этого, в активных действиях М (например, в виде ограничения общения между сторонами сделки с целью скрыть от своего клиента истинную стоимость объекта), есть признаки пособничества. А кто же исполнитель? Исполнителем в обоих примерах является риэлтор N. Разница лишь в том, что в первом примере N реализует собственный преступный замысел, а во втором примере – замысел коллеги-мошенника.

Подведём итоги. Скрытая комиссия расцвела на рынке недвижимости в последние несколько лет. Тому есть несколько причин, основная из которых – огромный приток в ряды риэлторов случайных людей. Дискуссии на тему допустимости получения скрытой комиссии периодически возникают как между риэлторами, так и между риэлторами и клиентами. К сожалению, представители правоохранительных органов обходят вниманием это явление, не участвуют в публичных обсуждениях, не комментируют его с точки зрения закона. Автор данного материала попытался, в силу своих знаний и умственных способностей, дать правовую оценку действиям по получению скрытой комиссии. Очень надеюсь, что данная статья поможет коллегам правильно поставить запятую в её названии, если, конечно, они до сих пор этого не сделали.

Рассмотрим оба варианта скрытой комиссии подробнее.

Один вариант - Клиент соглашается продать объект за некоторую сумму денег, "а всё что сверху - то Ваше". Такой подход имеет право на существование, но в нём есть одна загвоздка. Обычно сумма, которую Клиент хочет получить - это рыночная цена Объекта, которую он уяснил, посмотрев на другие предложения. А некоторые фирмы даже пишут: продавец не платит комиссию, её заплатит покупатель. Что происходит дальше? Риэлтору, чтобы заработать, необходимо задрать цену "выше рынка". Почему риэлтор на это идёт? Потому что фраза "всё, что сверху - то Ваше" очень заманчива, риэлтор надеется заработать больше, чем обычно. Но покупатель такую квартиру не берёт! Когда объект "не берут" пару месяцев подряд, риэлтор начинает "трамбовать Клиента по цене". Каков результат? Объект продаётся долго. В конечном итоге и риэлтор "падает" до реальной цены своих услуг, и Клиент соглашается с реальной ценой квартиры за вычетом комиссии.

По сути своей этот вариант является "скрытой жадностью" с обеих сторон.

На мой взгляд гораздо эффективнее открытая позиция. Да, Вы получите рыночную стоимость объекта за вычетом моего вознаграждения - ведь я совершаю работу для Вас и защищаю Ваши интересы на всех этапах сделки. Рыночная стоимость Вашей квартиры примерно такая-то, моё вознаграждение такое-то. Если согласны - по рукам, начинаем работать.

Второй вариант - это осознанный обман риэлтором своего Клиента. Распространён повсеместно - в Москве, в регионах, среди частных риэлторов, в мелких агентствах, в крупных агентствах (не во всех). Риэлтор договаривается с клиентом на небольшую комиссию и заключает с ним договор. Когда появляется реальный покупатель, ему объясняют, что квартира будет стоить на энную сумму дороже, только не надо говорить об этом продавцу. Недавний пример: подмосковное агентство по договору работало с клиентом за 50 тысяч рублей, "энная сумма" прибавки составила ещё 150 тысяч рублей. Что делает покупатель? Так как сама квартира ему понравилась и цена в общем-то устроила, он соглашается на предложенные условия, чтобы не обострять отношения и совершить сделку. Это в лучшем случае. В худшем - скандал на сделке.

Когда продавец квартиры попадает на такой "лохотрон"?
Когда он в первую очередь заботится о том, чтобы меньше заплатить риэлтору.
А не о том, чтобы его квартира продалась по оптимальной цене. То есть это всё та же жадность.

Или, например, риэлтор работает со стороны покупателя. Нашли квартиру, и риэлтор покупателя торгуется с риэлтором продавца. Продавец соглашается на торг, и в этот момент риэлтор покупателя сообщает, что он уговорит покупателя взять квартиру и без торга, и предлагает риэлтору продавца поделить комиссию между собой. Тогда на сделке они разводят клиентов в разные углы банка, чтобы они случайно не выяснили, что цена продажи и цена покупки различаются. А после сделки? Ведь клиенты всё равно переговорят при передаче квартиры! Тогда один из риэлторов может свалить на другого - мол, это тот скрыл комиссию.

Сколько нервных клеток уходит на это, вместо того, чтобы высвободить силы для работы с новыми клиентами!

Что происходит с риэлтором, который "зарабатывает" обманом? На мой взгляд, он потеряет эти деньги, а то и значительно большие деньги, хотя вряд ли свяжет одно с другим. Всё что угодно - кто-то разобьёт его машину, обворуют квартиру, дети залезут в долги, да мало ли чего ещё в жизни происходит. Просто у любого человека есть кармическая ответственность - как ты относишься к Миру, так и Мир к тебе.

Многие уже давно привыкли жить по принципу: вначале получаешь – потом платишь. Удобно! Да, и кредиты сегодня стали доступными. По крайней мере, именно так обещает реклама. Но сколько стоят банковские кредиты на самом деле, и как могут измениться условия по ним с учетом так называемых "скрытых" комиссий?

Рассчитываем стоимость займа

Для того, чтобы клиентам было удобно оценить кредитные условия, многие банки на своих официальных сайтах размещают специальные Для потребителя это действительно удобно. Он имеет возможность, не выходя из дома, рассчитать и сравнить условия сразу нескольких потенциальных займов, и выбрать выгодный для себя вариант.

Но, к сожалению, не все так гладко. Калькулятор показывает примерный результат, да и слово «примерный» уместно здесь далеко не всегда. Порой, при окончательном расчете сотрудником банка, оказывается, что величина переплат будет выше на 30-40%, чем вы рассчитывали.

Объясняется это тем, что программа не учитывает многие нюансы именно вашей ситуации и не берет во внимание всевозможные страховые взносы, комиссии и другие подводные камни, которые и увеличивают стоимость услуги столь значительно.

Миф о низкой процентной ставке

Тем, кто хоть раз получал банковские, хорошо известно, что приходится платить не только процент за взятые деньги, но и комиссию за обслуживание. Как правило, в коммерческих банках такие платежи не являются разовыми – платить приходится постоянно. Это так называемые расходы на обслуживание счета. В различных банках их могут назвать по-разному: платеж за ведение ссудного счета, плата за организацию займа, комиссия за расчетно-кассовое обслуживание и т.д.

От вы можете услышать: «Всего 1% комиссии за ведение расчетного счета». Прежде чем соглашаться на такие «выгодные» банковские условиях, уточните, от какой суммы рассчитывается пошлина, и с какой периодичностью взимается платеж.

Требовать плату за обслуживание займа банк может как раз в год, так и ежемесячно. А размер комиссии за предоставление услуги во многих случаях высчитываться как процент от суммы оставшегося долга. Таким образом, сумма ежемесячных взносов постепенно будет уменьшаться.

Гораздо опасней другой расчет платежей, когда процент высчитывается не от остатка, а от суммы всего кредита. А значит, к вашему ежемесячному платежу будет приплюсовываться достаточно внушительная и фиксированная сумма. Посчитайте объем переплат за год. Во многих случаях сумма платежей за обслуживание равна величине процентов и часто оказывается даже выше.

Есть и еще более затратный вариант, когда вам приходится платить процент не от суммы займа, а от стоимости товара. В таком случае не учитывается первоначальный взнос, и вы переплачиваете еще больше.

В ноябре 2009 года Президиум Высшего Арбитражного Суда вынес постановление, по которому банки больше не имеют права взимать комиссию за открытие и обслуживание ссудного счета (об этом вы можете подробнее узнать ). Данное постановление не является законом прямого действия, но Прокуратура, ФАС и Роспотребнадзор теперь могут штрафовать банки, если с этим вопросом будут обращаться заемщики, в кредитных договорах которых обговаривается данная комиссия. Реальность такова, что многим легче заплатить лишние проценты, чем идти разбираться с банком в суд. Тем не менее, уже сегодня многие крупные банки отменили данные пошлины.

Мелочи таят наибольшую опасность

Дополнительные платежи не ограничиваются вышеперечисленными надбавками. Банки находят и другие, не менее солидные поводы выудить лишнюю копеечку из вашего кармана.

Самое распространенное – процент за оформление кредитного дела или комиссия за предоставление услуги – это единоразовый платеж. Некоторые банки берут процент за открытие счета или за внесение на него средств. К дополнительным платежам так же можно отнести штрафы и дневные проценты за просрочку платежа. Некоторые даже предусматривают штрафы и за досрочное погашение займа.

Отдельная строка расходов – страховые платежи. Изначально страховка практиковалась при ипотеке и , сегодня ее предлагают повсеместно. Страховка, как и комиссия за обслуживание, может взиматься раз в год или ежемесячно. Не забывайте о том, что от ее уплаты вы можете отказаться, но предусмотреть это необходимо на этапе составления договора.

Как избежать неприятных сюрпризов?

Большинство людей оказываются на грани финансового краха из-за своей невнимательности и нежелания вникать в суть банковских программ. Именно так выгодные условия кредитования оказываются, в конечном счете, разорительными.

Проявите бдительность при обращении в банк. О всевозможных скрытых комиссиях и дополнительных платежах кредитные эксперты рассказывают не охотно. Но проявить настойчивость стоит. Не забывайте, что вы вправе потребовать разъяснить из чего складывается сумма ежемесячных выплат. В конце концов, именно от этого во многом зависят ваши риски. Формула для расчёта реальной стоимости займа установлена указанием Банка России от 13.05.2008 г. № 2008-У «О порядке расчёта и доведения до заёмщика – физического лица полной стоимости кредита». Не исключено, что после окончательных расчетов вам захочется обратиться в другой банк, с более высокой номинальной процентной ставкой, но с более низким реальным процентом.

К сожалению, миф о низкой процентной ставке по займу – всего лишь миф и там, где ниже процент равновесие устанавливается за счет увеличения сборов. И лучший способ обезопасить себя – внимательно изучать все нюансы